固定資産税評価額とは？売却金額の目安にはならないの？
固定資産税とは土地や建物の所有者に対する税金で、各市町村（東京23区の場合は都）によって課税されます。また、固定資産税評価額とは固定資産税の基準となる価格で、例えば土地の場合は地価公示価格の70％程度を基準に計算されています。固定資産税評価額は固定資産の「適正な時価」として固定資産税における課税標準となっており、その価額は3年ごとに見直されています。
不動産を持っている方であれば、固定資産税の通知書で確認できますが、この固定資産税評価額と不動産の査定額とは実はあまり関係がありません。というのは、この固定資産税評価額には、立地の良さや日当たりの良さなどは反映されておらず、外観がおしゃれでも優れた設備が付いていても評価額が変わるわけではないからです。
不動産業者によるの査定額の目安とは？
では、どのようにして不動産業者は査定額を決めているのでしょうか。一般的には、その地域における過去の成約実績や現在の販売事例を目安として査定されます。そのため、その地域での販売状況などの情報をいかに扱うかで、不動産業者によって査定額に差が出てしまうことがあります。
また、対象の地域内で売却不動産が多く、購入希望者が少なければ、不動産は売りづらい状況にあるため売却するには価格を落とす必要が出てきます。逆に不動産物件を探している人の数に対して、売却されている不動産の数が少なければ、売りやすい状況にあるので査定額も高くなる傾向があります。このように、そのときの需要と供給のバランスも査定額に反映されることが多く、査定を依頼した不動産業者がそういった情報をどの程度把握しているかも重要なポイントとなります。
不動産業者の性格でも査定額は変わる？
不動産業者が物件の査定額を算出するには、一般的に下のような方法があります。
・会社独自の計算方法
・担当者独自の計算方法
・鑑定ソフトによる計算
・不動産近代化センターの価格査定マニュアルベースで計算
これらの計算は原価法や収益還元法、取引事例比較法などを用いて行われ、算出結果などを考慮して査定が為されます。独自の計算方法とあるように、どのように計算するかが会社ごとに違うこともままあるので、査定額にばらつきが出ることが少なくありません。また基本的に査定額とは、不動産物件の売却を検討する人への”提案”金額なので、不動産業者がどのくらいの価格なら売れると考えているかによって金額が左右されることも多いです。
