特定の居住用財産の買換えの特例ってなに？
マイホームなどの居住用財産の買い替え時に、平成29年12月31日までに売却し譲渡益が発生した場合、譲渡益への課税を将来へ繰り延べることのできる特例です。この特例は、マイホームの売却金額が買い替えた金額よりも大きいか小さいかで計算方法が異なります。
仮に1,000万円で購入したマイホームAを5,000万円で売却、このときの取得費と譲渡費の合計が1,100万円だとして、
■7,000万円でマイホームBを買い替えた場合
売却金額より買い替えた金額の方が大きい場合は、買い替え時には譲渡所得はないものとされます。しかし、マイホームBを売却した際の譲渡所得には、マイホームAの譲渡益がマイホームBの譲渡益に加算されます。
■3,000万円でマイホームCを買い替えた場合
売却金額より買い替えた金額の方が小さい場合は、その差額を収入金額として課税される譲渡所得の金額を計算します。計算方法は
・収入金額(売却金額－買い換えた金額)：5,000万円-3,000万円=2,000万円
・必要経費((マイホームAの取得費＋譲渡費)×(収入金額÷売却金額))：1,100万円×(2,000万円÷5,000万円)＝440万円
・譲渡所得(収入金額－必要経費)：2,000万円－440万円＝1,560万円
となり、譲渡所得1,560万円に対して課税されます。
併用NGの特例も！適用要件を確認しよう
それでは、適用要件にはどのようなものがあるでしょうか。
・自分が住んでいる家屋や敷地を売却すること、また以前住んでいた場合には、住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
・売却するマイホームと買い替えるマイホームが日本国内にあること
・売却金額が1億円以下であること
・売却した年の1月1日時点で、売却する人の土地建物の所有期間と、居住期間がいずれも10年を超えていること
・買い替えるマイホームの床面積が50平米以上、土地面積が500平米以下であること
・マイホームを売却した年の前年から翌年の3年の間に買い替えること
・売却する相手との関係が親子や夫婦など特別なものでないこと
などがあります。また、併用できない特例も多くあるので注意が必要です。例えばこの特例の適用を受けると、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例は受けることができなくなります。どの特例を選択することが有利に働くか、事前によく計算することが重要です。
