前回のコラムでは、マイホームを売却した際の特例、「3,000万円控除」につきご説明しました。
今回は、「買換え特例」についてご紹介したいと思います。
＜２＞マイホームの売却に係る買換え特例
ご自宅を売却する場合、当然、その後、次に住む家を探すことになります。
賃貸暮らしになるケースや、ご実家に戻るケースなど、様々なケースがあると思いますが、ご自宅売却後に別のご自宅を購入される方も多いと思います。
この時、「買換え特例」を使うことで、前のご自宅の売却に係る税金負担を軽減することが可能となります。
例えば、元々4,000万円で購入したご自宅が5,000万円で売れたとして、その5,000万円を使って新しいご自宅を購入したとします。
本来であれば差額の1,000万円に対し譲渡所得が課税されてしまい、税負担が生ずるため、売却代金を全額新しいご自宅の購入に充てられなくなってしまいますが、この買換え特例を使えば税負担を気にせず新居の購入ができることとなります。
もっとも、売却に伴う儲けが3,000万円以下であれば、前回ご紹介した3,000万円控除を適用すれば問題ありません。
ただし、例えば相続により取得したご自宅を売却した場合など、元の取得価額が分からないと、売った金額がほぼまるまる儲けとなることがあります。
この場合には3,000万円控除を適用しても、なお、重い税負担が生じてしまいますので、買換え特例を使った方が有利となります。
※この特例は3,000万円控除とは併用できません。
なお、この買換え特例は「課税の繰り延べ（先延ばし）」であり、「免除」ではありません。
どういうことかと言うと、次にその新しいご自宅をまた売却した際には、古いご自宅の取得価額を基に売却益が計算されることになり、今回は税負担が軽減できるけれども、次に売った時にその分課税されるということになります。
（例）
元々の家（A)は1,000万円で取得。
→（A）を5,000万円で売却し、同額の新しい家（B)を購入。
本来は5,000万―1,000万＝4,000万円に対し税金がかかりますが、買換え特例を適用することで税金がかからなくなります。
→数年後、（B)を4,000万円で売却。
5,000万円で購入した（B)を4,000万円で売却しているので税金がかからないように思いますが、買換え特例を使用していると（B)の取得価額は実際の購入金額では無く、元の家（A)の取得価額1,000万円を引き継いでいることとされます。
そのため、（B)の売却時は、4,000万円―1,000万円＝3,000万円に対し課税されることとなります。
この特例を受けるためには、居住期間が10年以上であること、売却代金が1億円以下であること、買い換える建物の床面積が50㎡以上であること、などの要件があり、3,000万円控除に比べて適用が厳しくなっています。
ご自宅を買い換える際に、元のご自宅の売却に係る儲けが3,000万円を超えそうな場合には、買換え特例を受けられるか、適用要件を確認してみることをお勧めいたします。
