新築と中古のどちらがよいかは、何を求めて物件を取得するかだと思います。

満足度という考えであれば新築物件を取得するのもありですが、利益や資産形成という観点から考えれば

中古物件の方が基本的には良いと思います。

■新築

①低利回り

 一般的な考え方として、新築物件では高利回りは期待できません。

 利回りが低いということは、そもそもの収入が少ないので自己資金の投資回収スピードが遅くなります。

 そのため、利益を出すことがまず難しくなります。

 新築時の家賃は「新築プレミア」といって相場より1割から2割ほど高く設定できますが、

 それ以上に物件価格が割高だからです。

 建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされ、さらにその物件を不動産会社が販売するとなれば

 不動産会社の利益も上乗せされてきます。

 また、新築の場合は、諸経費は中古よりも抑えられますが、減価償却期間が長いため、年間の償却費があまりとれなくて

 節税効果が少ないのです。

②価格下落

 新築プレミアが通用するのは初回の入居時だけです。

 築後数年がたって入居者が入れ替われば、賃料は相場並みに下がっていきます。

 賃料が1割から2割も下落すれば、収益還元法で考えた場合、同じ利回りであったとしても物件価格が1割から2割下落するということです。

 現実的には、この賃料の下落に加えて、中古になった途端に期待利回りも上昇します。

 つまり、新築物件であれば利回り6%でも買い手は付きますが、築10年の中古になると利回り7~8%では売れないかもしれないと

 いうことです。それが、期待利回りの上昇なのです。

 

 この賃料の下落と期待利回りの上昇によって、新築物件は物件自体が大幅に下がります。

 さらに言えば、新築物件は価格全体における建物の割合が大きく、土地の占める割合が小さいという問題もあります。

 そのため、価格下落の幅も大きいのです。

 

このような点から、一般的には新築物件は儲からないと思われてしまいます。

しかし、土地の値引き交渉や、建物請負金額の交渉、その他色々な工夫をすることで割安に購入することが出来れば

儲かる物件に変わります。

実際、私自身、新築で表面利回り10%の物件を購入したので、上記①と②のようなデメリットには結構対応できているかなと

思う今日この頃です。

 
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