関東のなかでもやはり東京の高層マンションが高値にも関わらずどんどん売れている今日この頃。
みなさんがマンションをご購入される理由はなんでしょうか？
① 一人で暮らすため
② ご夫婦で暮らすため
③ ２世帯で暮らすため
④ 賃貸物件として第三者に貸すため
人それぞれ目的は違いますが、①～④のどれを選択されたとしても
マンションを購入することは相続税の節税につながる可能性が高いです。
今回は実際に東京で販売されている高層マンションの1室（2億7000万円）のお部屋を例に挙げて、
その節税効果をケースごとにお伝えします。
〈マンションの内容〉
・販売価格(時価)2億7000万円
・路線価 200万円
・土地面積 50㎡
・建物の固定資産税評価額 1億円
・借地権割合 80％
前回のコラムで①～③をお伝えしましたので、今回は④についてです。
ケース④賃貸物件として第三者に貸すため
ケース①~③は、持っていた現金2億7000万円を自分たちの居住用のためのマンションに使い相続税評価額が下がりましたが、
第三者に貸すために購入しても相続税評価額が下がります。
まず土地は、土地の評価額×(1－80%×30%)という計算になりますので、ケース①の土地の評価額1億円×(1－80%×30%)＝7,600万円となります。
一方、建物は建物の固定資産税評価額×(1－30%)という計算になりますので、ケース①の建物の固定資産税評価額1億円×(1－30%)＝7,000万円となります。
つまり、土地と建物の評価額合計は7,600万円＋7,000万円＝1億4600万円になるということです。
マンションと現金、どちらも価値は2億7000万円ですが、第三者に貸すだけで相続税の評価額は(現金)2億7000万円－(マンション) 1億4600万円＝1億2400万円も下がり相続税の圧縮へとつながります。
このように第三者に貸すと評価額が下がるのは、第三者に使用されていることで自由に使えなくなるなど自由度が低くなるため少し評価額を下げてくれるのです。
どれだけ評価額が下がるかは、借地権割合等の条件によって評価減される率が異なります。
このように①～④のどれを選んでも相続税の評価額が下がり、それと同時に相続税の対象になる額も減るため、
不動産の購入は相続税対策になると言われているのです。
ただ、そのようなメリットがある反面、デメリットもお伝えしておかなければなりません。
① 換金しにくい
② 遺産分割時に分割しにくい
③ 資産価値が下落する可能性がある
少なくともこの3つが不動産を購入する際に気を付けておくべきところです。
逆に言えば、相続財産が現金のままであれば①～③までのデメリットはあまり考えなくても大丈夫ですね。
節税を検討することは重要なことですが、きちんと遺産分割協議が整って、相続税の申告期限までに納税が出来ることが最優先です。
これを前提として不動産の購入による節税対策を行われることをお勧めします。
