コロナウイルスによって、宿泊業界は壊滅的な打撃を受けている。

2018年の民泊新法施行以降、東京オリンピックを見据えたインバウンド特需を目論み、関東首都圏を中心に過剰なまでに供給されていたホテルや民泊物件。現在では、不採算な事業レッテルを貼られ、大手・中小企業を問わず撤退や廃業が相次いでいる。

そういったなかで、昨年対比で売上・利益が100%以上の民泊物件が神奈川県藤沢市にあった。その民泊事業の許認可申請から運営代行・事業コンサルを行っているセンスコンサルティング(東京・葛飾区)に、コロナに負けない民泊事業の秘密を聞いた。

訪日外国人99.9%減。打撃を受ける民泊事業者たち

新型コロナウイルスが宿泊・宿泊業界にどのような影響を与えているのか。

今となってはコロナによって様変わりしたが、2019年末までの日本は観光立国を目指し、海外からの旅行者などを受け入れるためのホテル・宿泊業は隆盛を極めていた。

しかし、新型コロナウイルスの感染拡大の影響によって、2020年4月の訪日外国人はたったの2,900人。2019年4月の訪日外国人が292万7,000人だったことから、昨年比99.9%減まで落ち込んでしまった。

多くの宿泊事業者たちの売上の源泉だった訪日外国人の激減は、事業撤退・廃止を急増させた。

上記のグラフは、民泊事業者の事業廃止件数をグラフにしたものだ。

コロナ以前も月ペースで事業廃止件数が増加傾向にあったが、2020年に入り、加速度的に増加していることが分かる。

以下のグラフは、京都市観光協会が発表した京都内にある55のホテルの客室稼働数の推移だ。こちらも2020年以降の稼働率は下落の一途を辿り、2020年5月時点は稼働率がわずか6.5%だった。

窮地に立たされている宿泊業界、センスコンサルティングはどのように切り抜けたのだろうか。

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江ノ島を眺める最高の宿泊体験「サザンテラス」

小田急電鉄江ノ島線「片瀬江ノ島」駅から徒歩1分という好立地にある「サザンテラス」が今回紹介する民泊物件だ。

地上4階建ての同物件は1階にはコンビニテナントが入り、3・4階が宿泊施設となっている。

4LDKの間取りで、ベッドルームは和室から、クイーンサイズのベッドが置かれた部屋まで4室あり、最大9人が宿泊することができる。

71平米の広々としたリビングルームは大人数でくつろぐことが可能で、テラスにはジャグジーが備わり、江ノ島を望む眺望が広がっている。






室内の設備や各種家電、キッチン用品なども完備され、ラグジュアリーな宿泊体験がウリだ。

サザンテラスの所有および民泊事業者は、神奈川県相模原市に事務所を構える不動産事業者、(株)ハウスリーフ(神奈川・相模原市)。民泊事業が始まったのは、2019年5月、もともとは、違った目的のために建てられた物件だった。

ハウスリーフ・大場丈靖代表と小学校時代からの友人で、ハウスリーフの社員兼サザンテラス支配人の青木氏は、「代表の大場が、昔から江ノ島が好きで、こんなところに別荘があれば良いな、と話していました。すると、偶然ちょうど良い土地が見つかり、建物の設計から全てを自ら行って建てた物件です」と当時を懐かしみながら語る。

同物件の竣工は2018年。当初はパーティやバーベキュー、花火大会といった催しに社員や友人、大勢が集まったという。サザンテラスが完工された2018年は、6月に民泊新法が施行され、民泊が再び注目され始めた時期だ。

青木氏も民泊の説明会に参加したことをきっかけに、民泊の事業性・収益性に関心を持ち、センスコンサルティングとは違った民泊代行会社を利用し民泊事業を始めようと考えたそうだ。

物件にタブレットを外に置いて、24時間カメラで本人確認できるといったことがウリの代行会社でした。しかし、いい加減な会社で、担当者はすぐに辞めて、短い期間に5人ぐらい変わりましたね」(青木氏)。

物件管理や運営方法に対して杜撰(ずさん)な方法に辟易していた青木氏、一度は民泊事業を断念することも考えたという。そういったなかで出会ったのがセンスコンサルティングだった。

民泊の事業申請から運営代行、コンサルティングまでを、ワンストップで受けることで、コロナに負けない民泊事業が生まれたのだった。

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国内利用をメインに。センスコンサルティングは“読んでいた”

サザンテラスがコロナ影響下にあってもなお、売上を伸ばし続けられる理由。それは、センスコンサルティングが国内利用に特化した民泊運営を行っていたことが大きいだろう。

同社は、コロナ以前から市場を冷静に分析していた。宿泊事業の参入が相次いだ2018~2019年、その理由は2020年開催予定だった東京オリンピック・パラリンピックだった。

2016年、日本政府観光局(JNTO)は2020年の訪日観光客数を4,000万人、訪日外国人旅行消費額は8兆円を目標にしていた。年率約11%の成長を続ける訪日外国人の増加は、オリンピック・パラリンピック開催を考慮すれば、決して不可能ではない数字だった。

しかし、その時点から疑問視されていたのが、オリンピック後のインバウンド需要だった。急激な衰退はないとしても、大量に供給された宿泊施設の全てが十分に稼働できるほどの需要があるのかは不透明だった。

そういったなかで、より確実な民泊運営戦略として、センスコンサルティングは国内利用に特化した物件プロデュースを行った。ショートトリップを意識したプロモーション、Airbnbをはじめとした民泊予約サイトでの検索SEO対策などを、国内利用者に特化させたのだ。

やがて、2020年に入り、新型コロナウイルスが猛威を振るい始めたときも、周囲の民泊物件が難局に立たされる一方で、サザンテラスは前年と変わらない好調さを見せ続けた。

他の民泊事業者が、稼働率を上げるために宿泊料金を下げていたときも、センスコンサルティングは変わらない金額で利用され続けた。繁忙期になると一泊10~15万円以上の価格になることもあったという。

不況やコロナウイルスに負けない民泊事業のノウハウを、センスコンサルティングは持っていたのだ。

進化を続ける民泊 「スマート民泊」

センスコンサルティングでは、新しい取り組みとして「スマート民泊」を仕掛けている。

先ほど紹介したサザンテラスには、タブレット端末が設置されており、スマートホーム環境が整っている。

これは、アクセルラボ(東京・渋谷区)が提供する「SpaceCore(スペースコア)」と呼ばれるサービスだ。

タブレット端末からテレビやエアコン、照明と行った各家電・設備を操作することができる。宿泊者がタブレットを使って、遠隔で管理会社とのコミュニケーションも可能だ。

「SpaceCore」は、もともと賃貸住宅向けのサービスで、主に不動産事業者や不動産管理会社が建物に導入して、入居者への顧客満足度に繋がっている。アクセルラボの調べでは、同サービスを導入している物件は、周辺相場と比較して、平均2割以上家賃が上昇したという。最近では、ハウスメーカーの導入も進んでおり、新築中古を問わず戸建て物件のスマートホーム化などにも貢献している。


賃貸物件・戸建て住宅への導入で大きな効果を発揮する「SpaceCore」だが、民泊物件にも導入することにより、業務効率化と宿泊体験価値の向上を実現している。

民泊事業のレベルをワンランク高める「スマート民泊」。サザンテラスは他に類を見ない高機能な物件としても成功している。


センスコンサルティングでは、不動産事業者に対しての民泊事業部門の組成から民泊申請、運営代行までをワンストップで提供している。

無料での相談や簡易診断も無料で行っているため、少しでも民泊事業に興味があれば、一度問い合わせてみよう。

そして、センスコンサルティングが新たに始めた「スマート民泊」。これからの新しい民泊の可能性に注目し続けたい。

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