訪日外国人や都市部の宿泊ニーズ増加にともない、新宿区での民泊需要が高まっている。
一方、2018年6月には民泊新法が施行され、新宿区では用途地域が住居専用地域の民泊は、金曜日の正午から月曜日の正午までの3日間のみの運営が許可された。
規制が強化されたことにより民泊物件が減り、さらなる宿泊需要が生まれている。ブルーオーシャンになった新宿区での民泊。では、新宿区で民泊開業する際に、申請会社・代行会社選びで気をつける点とはどういった部分なのだろうか。センスコンサルティング（東京都・新宿区）に話を聞いた。
新宿区で民泊を開業するなら一戸建てが最適！利益はどのくらい？
そもそも、新宿区で民泊を開業すれば、どれほどの利益が生まれるのだろうか？
センスコンサルティングでは、2018年6月15日の民泊新法の施行以降、新宿区での民泊開業にあたる申請手続きを20件以上取り扱っている（2018年9月現在）。
「今、新宿区で民泊を開業するのであれば、一戸建てのニーズが高まっている」と同社代表・林晃弘氏は語る。
訪日外国人を対象とした宿泊は、家族単位や大人数での利用が多く、3～6名で宿泊が可能な一戸建てが好まれるケースが多いという。利用に当たり、1人の単価は低いものの複数人での利用を見込めば、1回の料金を高く設定できる。1泊2万円以上の料金を設定しても、5人で利用すれば、1人4,000円程度になるのだ。
同社が民泊申請コンサルを行い、2018年11月民泊開始予定の、新宿区6丁目の民泊物件を例として見てみよう。
東新宿駅
新宿駅から徒歩20分以上、最寄りの東新宿駅からも徒歩10分以上かかる同物件。もともと投資目的で購入され、社員寮として賃貸収入がある物件だった。周辺の戸建て賃貸相場は12～14万円だ。しかし、法人との社員寮の契約が切れると、建物の内外の老朽化が進み、立地の影響か入居者も決まらず、ここ数年は空き家だったという。
民泊開業に向けて現在着々と準備が進んでいる
不動産会社経由でセンスコンサルティングに相談があった。
センスコンサルティングは士業・専門家のプロ集団だ。
なにもかも民泊にしてしまうわけではない。
物件が民泊として事業が成立するのか。
賃貸として別の集客方法はないのか。
簡易宿所としての活用は可能か。
いっそ売却する方が良いのか。
など、多角的に物件や周辺環境を分析する。
また、あらゆるプランの収益シミュレーションを行い、最善の方法を提案するのだ。
新宿6丁目の物件の場合、築年数は30年を超え、売却する場合は解体費が発生する可能性があった。また、周辺の賃貸相場は12～14万円といえども、立地の関係ですぐに入居が付く可能性も低い。そこで初めて、「民泊開業の選択肢」を提示したという。
センスコンサルティングは、民泊開業にあたり、周辺の民泊物件の宿泊料やインバウンドに関わるビッグデータを活用し、収益シミュレーションを行う。
新宿6丁目の物件では、1階と2階をわけて2部屋を民泊化することで、月額50万円以上の売上が見込めるという。なんと、賃料相場の4倍以上の収益が見込めるのだ。
新宿区で民泊開業。業者選びのポイント【申請業者編】
賃料の4倍以上の収益が生まれる。
オーナーにとっては夢のような話だ。紹介した不動産会社への手厚いお礼もあったという。
しかし、民泊開業にあたりオーナーがためらってしまうポイントがある。
その1つが、開業にあたっての初期費用だ。
先述の物件の場合、民泊物件の申請作業に加え、民泊施設に必要な防火設備設置や老朽化した内装のリフォーム費用など、合計で約300万円の初期費用が見積もられた。
4倍以上の収益が見込めるが、300万円初期費用は決して安くない。
新宿区を始めとした首都圏では、民泊開業に適している一戸建ての築年数が経っていることが多く、多額の初期費用を提示されて、踏みとどまってしまうオーナーが多いという。
しかし、センスコンサルティングでは、300万円の初期費用を民泊運営の収益から相殺することで、実質持ち出しがないプランを提示した。つまり、民泊運用することで初期費用を捻出するのだ。これならば、オーナーにとってのリスクが限りなく低くなる。
民泊開業にあたり申請業者を選ぶ際、注意するべきポイントは初期費用をどのように捉えているかだ。
民泊申請には、建築士・行政書士などあらゆる専門家の力が必要になる。しかし、それぞれの専門家は、自身の業務範囲以外の分野に関しては知見を持たない。建築士は建築確認、行政書士は申請業務を範囲としているからだ。申請時のタイミングだけに登場し、その後の事業運用に関わる部分については門外漢だ。そして、それぞれに対して初期費用が発生する。
一方、センスコンサルティングは、民泊申請に関わる作業やその後の運営代行までをワンストップで行っている。つまり、発生した初期費用を、その後の運用によって捻出することまでをサポートすることが可能なのだ。
ただ、ここで注意が必要なのは、初期費用を捻出できるか、民泊事業が成り立つかなどは、事前の収益シミュレーションによって適していると判断された物件に限られる。
新宿区で民泊開業。業者選びのポイント【運営代行会社編】
民泊運営には、オーナー自身で物件を管理する方法と、運営代行している会社に依頼する方法がある。オーナーと物件が離れていたり、時間的な余裕や煩雑な業務を鑑みて、代行会社に依頼するケースがほとんどだ。
予約管理や清掃業務、集客など、民泊運営は思ったより忙しいのだ。
一般的に、運営代行会社に支払われる料金は、売上の15～30％が相場だと言われている。これに別途清掃費用が発生するケースがほとんどだ。
先述の新宿6丁目であれば、月額想定の売上は50万円。
代行会社への費用が15％ならば月額75,000円。30％なら月額150,000円ということになる。
年間で見れば、前者は90万円、後者は180万円だ。
この費用をどう考えるかはオーナーそれぞれだが、高い売上が見込める新宿区などでの民泊においては、利益を圧迫するコストになってしまう。
センスコンサルティングでは、売上の高低に関わらず1部屋・月額44,000円の固定費（別途清掃費用）で民泊代行を行っている。宿泊者の集客や予約管理など、民泊代行業務に関わるあらゆる業務に対応し、この料金だ。
低価格な固定費という代行料も、オーナーには魅力だ。最近では、現在の代行会社からのリプレイスの相談も増えてきているという。
新宿区で民泊開業。業者選びのポイント【サポート体制編】
安価に民泊代行を行っているセンスコンサルティングだが、不足の事態に対応するサポート体制はどうなっているのだろうか。
一般的に民泊事業は無人の物件で経営される。宿泊者の中には外国人も多く、様々なトラブルや要望が発生するリスクもあるのだ。
センスコンサルティング・経営管理担当の榎誠也氏は「当社は24時間のコールセンターがあるため、宿泊者のあらゆる要望に応えることができる」と語る。また、24時間メンバー常駐している事務所が新宿区にあり、即座に駆けつけてトラブルに対応する体制も整っているという。
初期費用のリスクを抑え、安価な月額コストで万全のサポート体制。新宿区で民泊を開業するならば、一度センスコンサルティングに相談することをおすすめする。
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