司法書士の佐伯です。
本格的に寒くなってきましたね。
毎朝、出勤前にジムでトレーニングするのですが、早起きが辛くなって来ました。
でも、このくらいの寒さでへこたれている様じゃ、北海道、東北、北陸の方に怒られますね！
さて、今回は不動産登記の際に必要な「登録免許税」について書きます。
不動産を売却したり購入したりすると、名義の変更や担保の設定・抹消の手続きなどが必要となります。
この際に、登録免許税という税金がかかります。
話しは前後しますが、まず「登記費用」のお話しをします。
登記費用は司法書士の報酬と登録免許税等の実費を合算した金額のことです。
よく、「不動産を買ったけど登記費用いくらかかりますか」という質問を受けるのですが、司法書士報酬の部分はある程度ざっくりとお伝えできるのですが、登録免許税等の実費は資料がきちんと揃っていないとまったく分かりません。
適当に答えて、後で安くなる分にはいいですけど、高くなると皆さん文句言いますよね？
言いませんか？？いや、言いますよ！！
ということで、後であーだこーだ言われるのも嫌なので、このあたりは資料が揃わないと基本的にはお答えしないようにしています。まあほとんど検討がつかないことが多いので答えられないのですが・・・。
で、です。
まあ資料が揃ってしまえば、司法書士に頼めば見積もりは出してくれます。
見積だけなら無料でしょう（費用がかかる事務所は私は知りません）。
具体的に不動産売買だと、
・登記簿謄本（全部事項証明書）
・評価証明書
があれば算出可能です。
あと、銀行からのローンがあるのであれば、ローン金額ですね。
上記を揃えれば、司法書士に投げてしまってＯＫなのですが、「なんか見積頼むと依頼しなきゃならなそう」とか、「実は登録免許税上乗せして請求してるんと違う？」とか、心配性な方のために登録免許税の計算方法を伝授します！
※登録免許税を上乗せしての請求は完全に犯罪なので、司法書士は絶対やりません！！
まず売主側から。
売主側の計算は楽です。
・住所変更の登記
不動産の数×１，０００円
例えば、土地と建物一つずつなら、２×１，０００＝２，０００円
マンションで敷地が２筆の土地なら、３×１，０００＝３，０００円
※マンションの敷地の筆数は登記簿謄本を見れば分かります
・抵当権抹消の登記
住所変更と同じで、不動産の数×１，０００円
以上。簡単です。
住所変更も抵当権抹消も無ければもちろん費用は発生しません。
次に買主側です。
・所有権移転の登記
土地 評価額×０．０１５
建物 評価額×０．００３（セカンドハウスなど居住用でない場合は×０．０２）
注意点としては、評価額は税率をかけるまえに下３桁をカットします。
その後、算出した登録免許税は下２桁をカットします。
例えば、
土地の評価額が１２３４万５６７８円、
建物の評価額が５６７万８９１０円、
だと、
土地
１２３４万５０００円※下３桁カット
×０．０１５
＝１８万５１７５円
建物 ５６７万８０００円※下３桁カット
×０．００３
＝１万７０３４円
合計
１８万５１７５円
＋１万７０３４円
＝２０万２２００円※下２桁カット
となります。
マンションの場合は建物部分は、上記と同様ですが、
土地の部分は「敷地権の割合」という項目が登記簿上にあるので、その割合で按分した後に上記と同様の計算をします。
・抵当権設定
債権額（ローン借入れ金額）×０．００１（セカンドハウスなど居住用でない場合は×０．００４）
こちらも税率を掛ける前に下３桁をカットして、
最終的に算出した登録免許税は下２桁をカットします。
例えば、
債権額１２３４万５６７８円とします。
１２３４万５０００円※下３桁カット
×０．００１
＝１万２３００円※下２桁カット
以上です。
実際は登録免許税以外にも事前に謄本を確認したりするのでそれらの費用が必要とはなるのですが、登録免許税の金額に比べ微々たるものです。
ですので、登録免許税に以前コラムにも書きましたが、司法書士報酬（不動産売買だと大体１０～１５万円）をプラスすれば登記費用の金額がほぼ分かります。
不動産購入、売却を控えている方、検討している方は参考にしてみて下さい。
