土地や建物を譲渡すると、税金がかなりかかってしまいます。
しかし、自宅の場合であれば、税額が軽減される特例があります。
今回は、今まで住んでいた家を売却し新たに購入する、つまり買換えについての特例をご紹介します。
〇「特定の居住用財産の買換えの特例」は変則ルール
土地や建物を売却したときに、譲渡益が出た場合には、所得税・住民税などが課税されます。
例えば、2,000万円で購入した自宅を、5,000万円で売却した場合、譲渡費用などを考慮しなければ、3,000万円が譲渡益になります。
当たり前のルールです。
しかし、「買換えの特例」は、変則ルールになります。
譲渡する物件の売却価額と、新たに購入する物件との差額に課税されるのです。
少々、分かりにくいですね。
〇 自宅を売却し、駅近のマンションを購入！
こんな例で考えてみましょう。
最寄りの駅から少し離れたところに、一戸建ての家を購入し長いこと（10年超）暮らしていたとします。
歳もとってきて、買い物に行くのも億劫になってきたので、駅に近い利便性の高いところに買換えることにしました。
長い間暮らしてきた自宅は、5,000万円で売却できそうなのです。そして、駅の近くに気に入ったマンションを見つけました。しかし、4,000万円のマンションにするか、8,000万円のマンションにするか迷っています。
〇売却価額より高い物件を購入すると、所得税・住民税がかからない？！
自宅の取得費2,000万円、売却価額は5,000万円です。
迷った末、8,000万円のマンションを購入することにしました。
この場合、なんと、所得税や住民税がかからないのです。
自宅を売却した時、5,000万円のお金が手に入ります。しかし、それよりも高額な8,000万円のマンションを購入したため、さらに3,000万円を追加して、購入するしたわけです。
5,000万円のお金はもう手元にはありません。
つまり、5,000万円の収入がなかったものとして、課税が繰り延べされるのです。
「課税の繰り延べ」とは、課税を先送りすることをいいます。購入したマンションを次に売却したときに課税されます。
〇売却価額より安い物件を購入すると、その差額に課税されてしまう！
自宅の取得費2,000万円、売却価額は5,000万円での物件nす。
ここでは、4,000万円のマンションを購入した場合を考えてみましょう。
先ほどと同様に考えていきます。
自宅を売却した時、5,000万円のお金が手に入ります。しかし、購入したマンションは4,000万円のマンションを購入したため、単純に手元には、1,000万円のお金が残っています。
こちらも、3,000万円の収入については課税が繰り延べられ、手元に残った1,000万円について課税されます。
〇買替えの特例を利用する時の要件
買換えの特例が適用されるには、一定の要件を満たす必要があります。
譲渡資産の要件として、
・譲渡年の1月1日現在で、所有期間が10年超である居住用家屋又は土地等の譲渡であること
・居住期間が10年以上あること
・譲渡対価が1億円以下であること
などを満たす必要があります。なお、他にも要件はあります。
また、購入する物件についても、取得した翌年の12月31日までに居住する、またはその見込みであることなど、こちらもいくつかの要件を満たす必要があります。
〇買い替えの特例を利用する時の注意事項
買換えの特例で注意しておきたいのは、この特例を利用すると課税されなくなるのではなく、課税が繰り延べされる、つまり先送りされるという点です。
簡単に説明すると、8,000万円のマンションを購入した場合、通常は8,000万円が取得価額になりますが、買換えの特例を利用した場合、売却した古い自宅の取得費（この例では2,000万円）を引き継いでしまいます。なお、取得時期は実際の取得時期によります。
計算すると、
譲渡資産の取得額＋買換資産の取得価額－譲渡資産の譲渡価額
2,000万円 ＋ （ 8,000万円 － 5,000万円 ）
よって。買換え資産の取得費は、5,000万円となります。
4,000万円のマンションを購入した場合の買換え資産の取得費は、
譲渡資産の取得額×（買換資産の取得価額÷譲渡資産の譲渡価額）
2,000万円 × （ 4,000万円 ÷ 5,000万円 ）
よって。買換え資産の取得費は、400万円となります。
