不動産コンサルタント＆不動産仲介の小林です。
オフィスビルと商業ビル。
経営をやっていったり、売却するとなりますと、この２つについて認識を変えておくべきことがいくつかあります。
オフィスビルはそのほとんどの設備をオーナーが負担しています。
テナントさんが持ち込んできた机やいす、什器備品、パーティションなどを撤去し、
建物をさかさまにして落っこちるもの以外はすべてオーナーが持っていることが多いです。
ですので、テナントに入居するほうも貸すオーナーのほうも、あまり設備に関して議論になることはありません。
これに対して商業ビルはたとえばスケルトンという壁や天井の中身がむき出しで設備がほとんどついていない状況で貸し出しているとすると、
多くの設備をテナントさんに持ち込んできてもらっていることになります。
また、厨房機器まではオーナーが作っておいて、ダクトフードはテナント持ちということもあります。
物件の所有の範囲が目に見えているとおりではなくそれぞれのビルの決め方によってまちまちとなるのが商業ビルです。
したがって、商業ビルについては、建物としての設備の範囲をきっちり作りこむことが大事です。
これらは賃貸借契約書に「資産区分」「工事区分」などと明記することになります。
オフィスビルと商業ビルで異なるものとして、「館内規則」などが大きく異なります。
この館内細則では営業時間やごみの出し方、警備のルール、エレベータや空調など建物の使い方のルールなど、こまかいルールが定められています。
オフィスビルでは日曜の立ち入りは不可または裏口からのみ利用可能と決められている一方、
商業ビルでは営業時間を届け出るように指示がされていたりします。
ごみの出し方などは商業ビルのほうがルールは厳しく細かく定められていますね。
看板の出し方、客引き行為やちらし配りの是非などが決めらていることも多いです。
この館内規則、古くから「なぁなぁ」で経営してきたために、意外にも作っていないという方、結構おられます。
皆さんの建物には「館内規則」はちゃんと作ってありますでしょうか。
最近の購入者は当然ながらこのようなルール作りをしっかりしているビルほど価値が高いと考えますので、
もしも作っていない方はこの「館内規則」、ぜひ管理会社やコンサルタントと相談して作っておいていただきたいと思います。
小林
