不動産投資のレバレッジ効果とは

目次

1．レバレッジとは

2．投資のために銀行はお金を貸してくれるの？

3．レバレッジで不動産投資の効果をあげるには

1．レバレッジとは

レバレッジとは借入をして元手に対する効果を高めることを言います。

レバレッジが利用される例としては金融商品における信用取引が有名です。

信用取引は証券会社などに証拠金として一定の金額を収めることで、その証拠金の何倍(レバレッジ率)もの金融商品が購入できるというものです。具体的に数字で見てみましょう。

例

証拠金10万円を収め、レバレッジ率20倍とした場合。200万円まで購入可能。

200万円で株式を購入し、数か月後に240万円に株価が上昇した時点で売却

10万円を元手に40万円の利益が出たことになります。

例のようにレバレッジを利用しない場合には10万円は12万円にしかなりません。2万円の利益にとどまってしまう訳ですが、レバレッジを利用することによって効果を高めることができるのです。

2．投資のために銀行はお金を貸してくれるの？

では、銀行は投資に対して融資をしてくれるのでしょうか？

信用取引のために融資してくださいと言っても銀行はウンとは言ってくれないでしょう。銀行は事業や生活支援のためのローンを取り扱ってはいますが、投資のためのローンは審査が難しくリスクも高いためなかなか引き受けてはくれません。

ですが、銀行は不動産投資を投資としてとらえるのではなく、「不動産賃貸業」ととらえ、事業として融資をしてくれます。

また銀行は実績を積むごとに金利も優遇してくれる可能性があります。金利が低ければその分効果も高まるので銀行融資の利用は検討に値します。

3．レバレッジで不動産投資の効果をあげるには

不動産投資には2つの収入の得方があります。

1つは賃貸収入。不動産を購入して人に貸すことで地代収入や家賃収入を得られます。レバレッジと組み合わせたイメージは以下の通りです。

	概要		20年 所有した場合	40年 所有した場合
①不動産購入金額	100百万円	①’不動産の価値	75百万円	50百万円
②家賃収入（年間）	5百万円	②’家賃収入総額	100百万円	200百万円
③借入金額	80百万円	③’返済金額	97百万円	97百万円
④自己資金	20百万円	④’自己資金	20百万円	20百万円
⑤固定資産税	0.5百万円	⑤’固定資産税総額	10百万円	20百万円
		⑥’キャッシュフロー	-27百万円	83百万円
資産総額(①－③－④)	100百万円	資産総額(①’＋⑥’)	48百万円	133百万円

※返済期間20年、利率2%で計算

条件にもよりますが、借入をして返済をしていくと当初からしばらくはキャッシュフローが赤字になる場合もありますが、それでも返済し終わってからはプラスになります。

2つ目の収入は売却収入です。不動産は年数が経過してもしばらくは価値を持ち続けます。特に土地は景気や物価の変動によって価値が変わりますが経年を理由として価値が変わることはありません。それを表現したのが上の表の「①‘不動産の価値」ですが例えば20年たった時点で売却をするとキャッシュフローのマイナス分を補ってなお4,800万円の資金を手にすることができます。2,000万円の自己資金の投入によって20年で2.4倍の効果を生み出すことができたということです。40年で考えると1億3300万円です。不動産によってこの数字や費用項目は変わってくるので購入の際の参考にしてください。

      このようにレバレッジ効果によって不動産でも少ない自己資金で大きな効果を生み出すことも可能です。不動産の購入の際にはなるべく綿密な計画をたて、費用の漏れがないかに注意するとともにいつ売却・贈与・相続するかという出口戦略を立てることも重要となります。