売却を考える上で大事なのが、次の人が買えるかどうか、つまりローンが組めるかということです。そこで重要なのが各銀行の融資の方針です。大手都市銀行では耐用年数で見るケースが多いように思われます。
＜相談事例＞
私がご相談を受けた時の物件は、地方のRC物件で、耐用年数以上にローンを組んでいるケースでした。地方でも都市銀行で融資を組むことになるかと思いますが、ローン返済期間も首都圏であればあまり気にしなくてもよいかもしれませんが、耐用年数マイナス築年数となり、長期間のローンは組みにくいのが現状です。もちろん、ないわけではありませんが、その場合でも抵当権以内でないといけません。従って、購入者のローン返済期間が短くなってしまいます。そのため、買主は融資を受けて購入するのが難しくなり、売却のハードルも上がってしまいます。
＜物件が売れなかった場合の手段＞
さて、「ではその物件が売れなかったらどうするか」、ですが、土地の売却という方法もあります。あるいは、建て替えて新築にするケース、修繕するケースが考えられます。
しかし、現在都心部の土地の価格は路線価よりも実勢価格の方が上回りますが、地方では路線価の方が実勢価格を上回り、逆転している場所が多いように思われます。また、RC物件の解体にはそれなりのコストがかかります。そうすると、土地を売却しても採算割れするケースも多くあります。
また、修繕も規模によりますが、外壁塗装、諸々付帯設備なども壊れてくるので修理や交換などで数百万円くらいかかるかもしれません。また、修繕ですと耐用年数は延びません。
では、建て替えて新築にするケースはどうか。この場合は、耐用年数がリセットされるので融資が組みやすくなりますが、前述したように、土地の相場、解体費用も考えたときに、採算が合うかどうか不明です。
＜失敗事例＞
「早くしないと売れてしまいますよ」と不動産会社より言われ購入した物件も、売却するときに結局、誰も買える人がいなければ、売却は難しくなります。相談者もこのような事実を知らなかったようで、かなりショックを受けていました。
