今回のコラムでは、地主さんの典型的な採算不良地の一つである「底地」の権利解消方法についてご紹介します。
底地とは、建物を所有することを目的に借地人さんに賃貸している土地のことです。
民法上の賃貸借の規定が適用される駐車場や資材置場とは違って、底地は借地借家法または旧借地法が適用され、借地人さんの権利保護が強化されています。
貸宅地、貸地、あるいは底地権ともいいます。
底地は、わずかな地代しかもらえないのに、多額の相続税がかかります。
借地人さんから、ある程度まとまった額の更新料や、建替え・借地権譲渡等の各種承諾料がもらえたとしても、多額の相続税負担を考えると全く割に合いません。
それでも借地人さんがいつでも妥当な価格で底地を買ってくれるなら相続税を心配する必要がありませんが、当然買える方ばかりではありません。
そこで底地の権利関係を解消するためにはどのような方法があるかですが、基本的に次の方法があります。
基本的な整理方法
１．底地権を借地人さんへ売却
２．底地権を借地人さんの借地権と同時に所有権として第三者へ売却（同時売却）
３．借地権の買取り
４．底地権と借地権の等価交換
５．区分所有マンション等への立体買換え（共同建築事業）
これらの基本的な整理方法で底地の権利関係を解消できない場合、売れ残った底地を整理する方法はないのでしょうか？
特殊な整理方法として、次の方法で底地の権利関係を解消することもよくあります。
特殊な整理方法
１．本人一代限りで賃貸借契約の合意解除
２．借地権の負担付死因贈与
３．相続税物納
４．底地権を底地買取り業者へ売却
ただ、この特殊な整理方法でもいくつかの問題点をクリアする必要があり、基本的な整理方法で整理できないからといって、無条件実行することはできません。
いずれの整理方法においても、借地人さんのタイミングが合わなければ短期間で整理することはできません。
家族構成、置かれた状況、借地に対する考え方等が借地人さんごとに異なるからです。
最低でも半年、時間がかかれば年単位になります。
従って、地主さんがお元気なうちに、時間的な余裕をもって生前対策しなければ、底地を整理することができません。
次回からは、以上の整理法について個別にご説明していきたいと思います。
