もうすぐ３月です。
毎朝、愛犬と散歩をしておりますと外の景色の移り変わりがよくわかります。
この頃、陽の上る時間が早くなりました。
つい１か月くらい前までは、真っ暗だった外の景色がだいぶ明るくなり爽や
かな朝になってきました。
東京都総合不動産コンサルタントの渡邊です。
今回は管理費・修繕積立金の滞納のお話です。
中古のマンションを探していたAさん夫妻がY不動産に中古マンションの媒介を
依頼しました。
Y不動産は、立地・間取り・価格等がAさん夫妻の条件にあう中古マンションの
D号室を媒介しました。
ただ、そのD号室には売買契約に当たって一つ問題がありました。
売主であるBさんは自分で会社経営を行っておりましたが、経営する会社の経営
状態が最近厳しく、直近３か月分の管理費と修繕積立金を滞納しておりました。
そのことを売主Bさんに確認したところ決済日の前までには延滞している管理費
と修繕積立金は清算しますというお話でした。
決済の３日前にY不動産が売主Bさんに滞納金の支払いを確認したところ、これ
から支払い手続きを行うところです。という返答がありました。
決済当日に売主Bさんに確認したところ支払いは済ませました。という返答でした
ので決済を完了しました。
それから１カ月ほどして管理組合から買主Aさんに滞納管理費等の支払い請求書
が届きました。
買主Aさんは媒介したY不動産に「滞納金は完済されたというから決済に応じたのに
どうして今ころ支払い請求書が来るのですか。Y不動産は滞納金の支払い確認の義務が
あるのではないでしょうか。この延滞金の支払は売主Bか御社で支払ってください。」
というお怒りのご連絡があり、売主Bに連絡をしましたが、連絡が取れず、会社も
なくなっており、行方不明の状態です。
この場合、媒介したY不動産が管理費・修繕積立金の延滞分を負担しなければ
いけないのでしょうか？
管理費・修繕積立金は、区分所有者で構成する管理組合が、マンションを適正に管理し
資産価値を維持していくために必要で重要な資金です。
管理組合は、当該管理費・修繕積立金について滞納がある場合、売買等で区分所有者が
入れ替わった時のタイミングを逃さず新所有者に対して、滞納管理費等の請求をするのが
普通です。
よって、宅建業法では、滞納修繕積立金等は、①専有部分の修繕積立金及び②当該一棟の
修繕積立金総額を指すものとして、専有部分のみならず、建物全体の滞納についても確認が
必要であると示しております。
よって、媒介したY不動産は、売主が決済日前日までに支払いを完了したかを本人確認するのは当然ですが、
決済当日までに、滞納状態を解消されたか管理組合に直接確認することが必要です。
そうすれば、今回のような問題は生じないのです。
結果として、今回は滞納金の支払いが解消されていなくて買主Bさんに損害を与えてしまいましたので媒介
責任を果たしていないことになります。
買主に対して誠実に対応することが必要です。
決済時の清算金の確認はきちんと確認しないと買主様に損害を与えてしまいます。
気をつけましょうね。
