不動産の売却時には、売却額を見込んで今後の予定を立てるでしょう。「海外旅行にでも行きたいな・・・、外車も購入できるかな・・・」夢は広がります。ところが、売却額だけで予定を立てると、後でとんでもないことになります。
なぜなら、不動産を売却した利益に対して税金が課せられるからです。それも、忘れたころに支払いがやってくるのです。「使ってしまった。」では済みません。やはり、売却する前に税金の知識をある程度は押さえておいてください。
そこで、不動産売却時に課される譲渡所得税と住民税について説明します。譲渡所得は、事業所得や給与所得とは別に計算する必要があるため分離課税と呼ばれます。つまり、確定申告のとき、一般の申告書と異なった用紙を使って計算をするのです。
具体的な計算の仕方
譲渡所得とは譲渡価格（売値）から売却した不動産の取得費と売却費用を差引きます。なお、取得費は減価償却が必要です。
・譲渡所得＝譲渡価格－取得費（減価償却後）－売却費用
居住用建物の場合は、この譲渡所得から特別控除として3,000万円が差引かれます。
・課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除（3,000万円）
譲渡所得から特別控除を差引いた額が課税譲渡所得となり、課税譲渡所得に所得税・住民税の税率をかけるのです。また、税率は長期譲渡所得・短期譲渡所得により異なります。
・長期譲渡所得＝所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるもの
所得税15％・住民税5％
・短期譲渡所得＝所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以下のもの
所得税30％・住民税9％
税率が異なるのは、長年暮らしていた土地や建物を何かの事情で売却するのと、短期的な投機目的により売却するのとでは、その意味合いが異なるからです。前者は生活において必要な譲渡とみなし税率を低く、後者は営利目的の要素がある譲渡とみなし税率を高くしています。
さらに、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として2.1％が加算されます。
後悔しないため
不動産売却につき所得税と住民税の計算をご紹介しましたが、実際の計算はもっと複雑になります。あくまで、おおよその目安と考えてください。詳しくは、税務署へ問い合わせるのが一番でしょう。
ある程度、税金の知識を押さえておけば「こんなはずではなかった。」という後悔するようなケースも少なくなるでしょう。売却額だけを考え、税金については考えずに予定を立てる方が少なからずいらっしゃるようなので記載させていただきました。
