みなさま、こんにちは。相続コーディネート実務士の曽根惠子です。
今回は、不動産鑑定評価をして土地の評価を下げて節税した 山崎さんのお話です。
■節税額の合計 相続税６，９１１万円、 譲渡税１８００万円
■節税項目 ［遺産分割］小規模宅地等特例 ［評価・申告］広大地
［納税］土地売却（譲渡税節税）、農地納税猶予
［相続データ］
・依頼者 山崎さん（男性５０代）・職業 会社役員
・被相続人 父（農業、不動産賃貸業・８０代）
・相続人 ３人（長女６０代、次女６０代、長男５０代（本人））
・家系図 別途 ・遺言書 なし
・財産の構成 自宅、貸家、駐車場、山林、畑、現預金
［相続税の節税額のまとめ］
相続財産 ４億９８８８万円
◆小規模宅地減額 △ １００５万円（３３０㎡８０％適用）
◆広大地減額 山林 △ ９７２５万円（通常１億９３７９万円→広大地９６５万円）
◆鑑定評価 山林・駐車場△ ４０６７万円（通常６５１７万円→鑑定評価２４５０万円）
◆鑑定評価 貸家 △ ９３４万円（△ ９３４万円（通常５３５４万円→鑑定評価４４２０万円）
債務等 △ ３９４万円
課税価格 ２億８，９６３万円
基礎控除 △ ４，８００万円（相続人３人）
相続税総額 ６，５８９万円・・・最終の相続税額
◆納税猶予した総額 ７２２万円
納付した相続税総額 ５，８６７万円②
当初の相続税総額 １億２，７７８万円①・・・節税考慮なしの場合
◆節税額の合計 ６，９１１円①－②
◆主な評価減の合計１＋２＋３ △１億５７３１万円
＜評価減１＞ ◇広大地の減額 △ ９７２５万円
（※土地１山林 通常１億９３７９万円→広大地９６５４万円）・・・公図
＜評価減２＞ ◇鑑定評価の減額 △ ５００１万円
（※土地１山林と駐車場 通常６５１７万円→鑑定評価２４５０万円）・・・公図
（※土地１貸家７件 通常５３５４万円→鑑定評価４４２０万円）・・・公図
＜評価減３＞
◆小規模宅地 △ １００５万円
誰が→長男 どこに→自宅 割合→２４０㎡８０％適用 比較→賃貸土地の場合 ８６２万円２００㎡５０％
※賃貸用の土地よりは自宅に適用したほうが、減額が大きいと判断した。
□相続の状況
山崎さん姉弟は知り合いの弁護士さんに相続の手続きをお願いしましたが、
相続税は１億円払うことになると言われて、相談に来られました。
弁護士さんの試算した書類を確認したところ、土地評価など間違いがあり、節税もできていません。
姉弟で話し合って頂いた結果、最初の弁護士さんを断って、こちらに委任して頂けることになりました。
父親の財産の大部分は土地で、土地の評価がポイントになります。
姉弟は円満で遺産分割協議も問題がなさそうですが、現金はほとんど残っていないため、
相続税の納税資金をどうやって捻出するかが一番の課題でした。
◇課題
・不動産が財産の大部分
・姉二人は嫁いでおり、不動産は長男が相続する
・納税と分割する現金がない
◇相続コーディネーターの提案
土地１カ所は広大地評価を適用できると判断しました。
市街化調整区域の山林は一部駐車場にしているため雑種地評価の７０００万円となり、
７件の貸家が建っている一団の土地も路線価評価は５３５４万円ですが、
建物は築３０年以上経過し、収益性も悪いため、その評価に値しないと判断しました。
そこで２ヶ所の土地については、不動産鑑定評価をして、評価減をすることにしました。
納税用の売却地は、駐車場にしている１５００㎡の土地と決め、
相続する割合で長女２０％次女２０％長男６０％の共有としました。
幸い申告まで売却が完了し、納税できました。
売却地以外の不動産を相続しない姉には山崎さんが代償金を払うことで
分割のバランスを取りましたので、取得割合の差で代償金を捻出するようにしました。
また、相続税分が取得原価になるため、譲渡税の節税にもなっています。
さらに山崎さんが相続した農地は、長男である山崎さんが、
今後も農地を耕作していくとのことでしたので、納税猶予を受けて節税しました。
