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税理士の澤田美智です。
マレーシア見聞録 ２ 「なぜ海外不動産がいいのか？」
まず、海外不動産を購入される方の理由を探ってみます。
１．不動産の値上がり益
２．退職後の人生設計
３．為替による貨幣価値の違い
４．将来の老後の生活不安
５．地震などのリスク回避
６．日本に対するカントリーリスク回避
などがあげられます。
実際、私がマレーシアの不動産購入に踏み切ったのもこれらの理由からです。
１．不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）
日本での不動産の値上がりによるキャピタルゲインは、現状ではほとんど
見込めません。
不動産が高くなりすぎているのでよほどの目利きでもない限り 難しいと思います。
ところが海外の不動産（国によりますが）であれば、これが可能だと思います。
銀行ローンも比較的借りやすいため、レバレッジを効かせれば、かなりの不動産
を購入することができます。
私が購入した「Zレジデンス」は、床面積130平米程度で、3ベッドルーム、
２シャワールーム、２キッチンの物件ですが、なんと1500万円でした。
かつ、７０%の銀行ローンが簡単に借りれましたので、自己資金は４５０万円でした。
貧乏人の私でも、夢のプール付きコンドミニアムを購入できたのです。
値上がりはどれくらい見込めるのでしょうか？
まず、プレビルドの建物でしたので、購入してから建物が完成するまでに、
１５％程度の値上がりが見込めました。
かつ、為替も変動しており、またマレーシアはちょっとした不動産バブルでもあり、
3重の値上がりが見込めた、という訳です。
不動産バブルは、将来的なことはわかりませんが、この「Zレジデンス」の周辺にも、
すでにレジデンスの建築がどんどん進んでいます。売り出し価格は、当時の１５０％
程度だということです。
つまり、不動産そのものの価格の上昇は、購入時と比較しますと、約１７５％程度
になっています。
これ以外にも為替による利益も見込めます。
これだけのキャピタルゲインは、やはり日本では難しいと思います。
ちなみに、マレーシアの譲渡益に対する税金は５％です。
ただし、日本での確定申告も必要です。５％の税金は、日本での申告の際、外国税額控除
として控除されます。
では、インカムゲイン（家賃収入）はどうなんでしょうか？
マレーシアの物価は、日本の物価の約3分の1です。
「Zレジデンス」は、クアラルンプールからコミューターという鉄道に乗って、
10分程度の駅（ブキ・ジャリル）のすぐ側です。
「イオン」も現在建築中です。
現在、マレーシアでは車が増加してきており、交通渋滞がひどくなってきています。
将来的には日本と同様に、「駅近物件」、ということで価値が決まる時代が来ると思います。
このような好条件の物件であるにもかかわらず、家賃収入は相場で月70,000円程度です。
利回りで考えますと
70,000円 × 12月 ＝ 840,000円
840,000円 ÷ 15,000,000円 ＝ 約5.6％
ということになります。
しかし、新築のレジデンスの価格が150％になっていますので、今後家賃収入も増加するのでは、
と期待しているところです。
次回は、人生設計も視野に入れた理由についてです。
お楽しみに！
