みなさまこんにちわ、不動産コンサルタントの佐藤毅史です。
先日コラムで書きました、
「中古住宅を既存住宅と改称して、中古住宅市場の整備を促す」
国と、とある不動産会社のバッタ（出来レース）にも近いコラボレーションの基、今後は既存住宅の価値が経年減価で0とはならずに、適切に管理をすれば、その分の価値を認めようという動きに変わろうとしています。
いわゆる、「新築→既存住宅への流れ」を作ろうとしている訳ですが、導入としてお話ししました先日のコラムはこちら↓
【不動産流通の新しい形へ①】宅建業法の部分改正に見る今後の不動産売買市場と市況
【不動産流通の新しい形へ②】新しい鑑定評価手法として導入が検討されている2つの手法～その1～
前回紹介しましたのは、リフォーム費用相当額を再販価格に上乗せすることを認めるものでした。
本日紹介する新しい不動産価格の評価法は、ずばり！！
美魔女方式
ともいえる、革命的評価手法です。
図は、現在国が導入を検討している、米国式の不動産鑑定評価手法を表したものです。
この方法は、建物築年数によらず、管理の程度や状態等に応じて、見た目の経過年数
（図で言うところの赤字の実質的な経過年数）
を鑑定評価の主に置く方法です。
日本の現状の不動産鑑定評価額は、築年数に応じて減価する原価法が用いられています。この場合、木造住宅であれば20年経過で価値はゼロとなってしまいますが、
米国式鑑定評価手法の場合、例えば築50年の木造住宅であっても、管理の程度や状態がとても良く、
鑑定評価者（現在導入を検討されている、ホームインスペクター資格者）が、
「築10年！」
と判断・評価した場合、実際の築経過年数は50年であるにもかかわらず、築10年相当の住宅として世の中に流通するという鑑定評価なのです。
ですから、実際の年齢は50歳の美魔女といわれる奥様方で、見た目が30歳くらいのピチピチギャル（言葉が古い！？・笑）
に見えれば、実年齢ではなくて、見た目の年齢で判断しても構わないという方法なのです。
確かに、アンティークといわれている坪や絵画、骨董品の多くは、築年数が経過するにつれてその価値が増大するものもあります。
アンティークコインなども、最近は海外に資金逃亡させる隠れ蓑として使われている様ですから。
話の脱線はここまでにして、
いずれにしても、この資本主義社会が当たり前の日本で、当事者で自由な売買が認められているにもかかわらず、住宅においては、お国が定めた税法に従った法定耐用年数によって経年減価処理して評価しているのは何とも不思議な話ともいえます。
つまり、お互いが納得して購入しているのであれば、分不相応の価格であったり、ボッタクリ価格等はあってはならないことですが、
基本的には自由な売買を行っても構わないはずなのです。
しかし、この鑑定評価手法を導入するにあたって、一番のネックになっているのは以下2つです。
①
鑑定評価を実施するインスペクション実施者の能力や手腕、評価体系等を画一的に法整備出来るのか？
いわゆる、「主観」が大半を占める住宅評価において、柱の状態から、屋根瓦、外壁塗装等の状況、シロアリ状況等まで幅広い鑑定評価をすべき項目がある中で、一律の評価手法を確立出来るのかが問題とされています。
その上で、どの程度のものを築年数○○年と判断するのか、これは完璧に主観であるといえます。
であるならば、その主観そのものが正しいかを問わなければならないことになります。
現状、不動産鑑定士を望む声もありますが、彼らは土地の専門家であり、建物構造や躯体の専門家ではありません。
よって、新規のスペシャリスト資格を設ける事になりますが、これにも色々と導入に向けて黒い話があります。
興味のある方は、個別にメールで問い合わせ下さい。
2点目については、次回以降に・・・
これが、一番のネックポイントなのです！！！
では、また次回！！
