① 不動産投資とＭ＆Ａの背景
近年、不動産保有会社のＭ＆Ａが増えて来ています。その背景には、経営者の高齢化が進み、
後継者が不在のため事業承継にメドが立たないケース、建物の老朽化による競争力が低下し、管
理コストが増えているケースなどがあります。その解決方法として、不動産Ｍ＆Ａ（株式譲渡）
が注目を集めています。
② 不動産Ｍ＆Ａとは
不動産Ｍ＆Ａと不動産売却の違いについて解説していきます。
不動産Ｍ＆Ａとは、会社の所有者である株主が株式を買主に譲渡する取引形態で、株主は買主か
ら直接売却代金を受け取ります。
(図Ａ)
不動産売却とは、不動産売却代金を会社が受け取り、会社からは配当か役員退職金でキャッシュ
を受け取ることになります。
（図Ｂ）
③ 不動産Ｍ＆Ａのメリットとデメリット
不動産売却の場合は、移転過程での税の負担が重くなるのに対して、不動産Ｍ＆Ａは株式譲渡益
課税だけで済むので、株主の手取り額は多くなります。
他の不動産Ｍ＆Ａのメリットは、不動産取得税と登録免許税がかからないことが挙げられます。
不動産取得税は、固定資産税評価額に、土地が３％、建物（住宅）が３％、建物（非住宅）が４％
を掛けた金額を納付しますし、登録免許税は、固定資産税評価額に、土地が１．５％、建物が２％
を掛けた金額を納付します。これがかからなことは、売買双方にメリットがあります。
逆に不動産Ｍ＆Ａのデメリットは、不動産売買と比較して、売却までに時間がかかる。買主による
デューデリジェンスが実施されるため、売主の事務負担は増えます。不動産売買と比較して、売却
先の選択肢は多くはないことが挙げられます。
④ 総合的な判断
不動産Ｍ＆Ａの流れは、「１、個別相談⇒２、アドバイザリー契約⇒３、企業評価、提案書の作成⇒
４、売買の候補先の選定⇒５、トップ面談⇒６、基本合意書の締結⇒７、デューデリジェンス⇒８、
株式譲渡売買契約書の締結・決済」という流れで進んでいきます。
不動産Ｍ＆Ａはアドバイザリーをしてくれるところがしっかりしている会社であれば、売主や買主の
負担はかなり軽減されるのも実情です。
不動産Ｍ＆Ａは、不動産売却と比較すると、メリットとデメリットがいろいろありますが、最近の表
面利回りでは、なかなか、インカムゲインが確保できないのが現状だと思います。
市場が活発にならなければ、景気観は良くならないと思いますので、不動産Ｍ＆Ａは不動産市場をよ
り活発にするためには、いい方法だと思います。
