こんにちは。弁護士の角地山です。
前回は、建物賃貸借契約の種類について書きました。
今回は、そのうちの普通建物賃貸借契約について、更新が予定されているというのはどういうことなのかについて書きたいと思います。
まず、建物の賃貸借契約関係については、借地借家法という法律が規律しています。
この借地借家法では、建物が賃借人に生活や営業の基盤として利用されていることに鑑み、賃借人の権利を厚く保護しています。そのため、普通建物賃貸借契約では、賃貸期間が満了しても、原則として契約は更新され、従前と同一の内容の契約が引き続き存続することになっています。
それでは、賃貸人は、どうすれば賃貸期間満了とともに賃貸借契約を終了させることができるのでしょうか。
そのためには、①更新拒絶通知と、②正当事由が必要となります。
【①更新拒絶通知】
まず、賃貸人は、賃貸期間満了の1年前から6カ月前までの間に、更新拒絶通知を出さなければなりません。
この通知を出さなかったときは、賃貸借契約は更新されてしまいます。 （借地借家法第26条1項） また、更新拒絶通知を出したにもかかわらず、賃貸期間満了後も賃借人が使用を継続してしまっている場合には、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、賃貸借契約は更新されてしまいます（借地借家法第条2項）。
【②正当事由】
賃貸人から更新拒絶通知が出されただけでは契約は終了せず、更新拒絶に正当事由が認められる場合に限り、更新拒絶の効力が生じ契約が終了します。 正当事由が認められるかは、以下の事情が考慮されます（借地借家法第28条）。
- ⅰ 建物の賃貸人が建物の使用を必要とする事情
- ⅱ 建物の賃借人が建物の使用を必要とする事情
- ⅲ 建物の賃貸借に関する従前の経過
- ⅳ 建物の利用状況
- ⅴ 建物の現況
- ⅵ 建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出（立退料の申し出）
賃貸人が、賃貸期間満了とともに賃貸借契約を終了させたい場合、正当事由が認められるか否かが大きな問題となります。
多くの賃貸人の方は、建物の老朽化を理由として更新拒絶をしています。しかし、たいていの事案では、建物はそれほど老朽化しているわけではなく、それだけでは正当事由が認められないと判断されることが多いです。
また、ある程度建物が老朽化していても、賃借人が建物の使用を必要とする事情がある場合にも、正当事由は認められにくいです。
そういった場合には、賃貸人は賃借人に対し立退料を提示し、明け渡しの交渉をしなければならなくなります。
