こんにちは、不動産FPの岩渕です。
最近日本経済新聞に「アパート融資 異形の膨張」という記事がでましたね。
ご覧になった方も多いと思います。
不動産向け融資がバブル期を上回り、中でもアパートローンが統計開始以来最高、貸家の新設着工件数も8年ぶり高水準。
一方、アパートラッシュに伴い、空室率の増加やサブリースのトラブルが問題になってきているとの指摘でした。
今回はこのサブリースのトラブルについてお話します。
保証賃料減額のトラブルはよく言われていますので、これについては今回ふれません。
それ以外のことで、私が経験も踏まえ注意しておきたい点がひとつあります。
それはサブリース契約期間満了時での解約についてです。
大家さんの中には期間満了時(例えば10年とか15年）に合わせて、売却を考える方が多いかと思います。
なぜかと言えば、購入者も自分に有利な管理会社・管理条件に変えるため、期間満了の物件を欲しがるからです。
ただ、ここで気を付けなければいけないのは、法律的にはサブリース契約にも借地借家法の適用があり、
正当事由がなければ大家さんはサブリース会社からの更新を拒絶することはできないということです。
実際、私が前に担当した案件は（アパートではなく賃貸ビルでしたが）まさしくサブリースの期間満了時の売却案件でした。
期間満了が売却理由の大きな一つでしたので、念のために弁護士に確認したところ、法律的には更新拒絶ができないと聞いたときはびっくり仰天でした。
実際、今までこういうケースは聞いたことがなかったからです。
それもそのはずで平成24年に東京地裁でそういう判決が出たとのことです。
それにしても、そもそも本来弱者保護からきている借地借家法がビジネス会社に適用されるのは納得がいきませんでしたので・・・
サブリース会社2社の知人に、確認しました。
A社は、自社はそのようなことはしない、顧客との信用関係が損なわれるし、実際そのようなケースはない。
Ｂ社は、残念ながら最近会社の方針で、そういう対応を取りはじめたんです。大家さんも売らざる得ない事情があると思うし、心苦しいんだけど・・・との答え、結局その大家さんは売却をあきらめたそうです。
2社の対応は真逆ですが、Ａ社はかなり大手で、社会的信用の問題もあるのでそういう対応を取っているとも思いますし、Ｂ者は社会的信用より利益重視、名より実を取ってきたな、とも思います。
ちなみに、私の担当案件はというと、サブリース会社が理解ある会社で、無事解約に応じて頂きました。
しかし、交渉には万が一がないように合意書のやり取り等、相当神経を使いました。
この期間満了時の解約についてはご存知ない方も多いと思われますので、サブリース会社の対応によっては今後トラブルが多発するかもしれません。
大家さんで期間満了時での解約を考えているかたは、法律的には不利ですので、交渉の仕方を練る必要がありますね。
新規に契約される方は、定期借家契約に持っていくべきだと思います。
それでは、また今度。
