はじめまして。
不動産コンサルタント・ニコニコ大家さんプロデューサーの
星 龍一朗と申します。
普段は、主に、サラリーマンなどの個人のかたに対して、
不動産投資・賃貸経営に関する講座・セミナー・コンサルティングなどを行っています。
１９９０年から不動産のビジネスに携わっていますが、
以前は、不動産売買の仲介、不動産投資の仕事を経て、
不動産投資顧問会社で、２０１２年まで、
不動産投資の『アセットマネージャー』という仕事をしていました。
アセットマネジメントというのは、主に機関投資家のマネー、いわゆる不動産ファンドマネーで、
収益不動産を購入または土地から開発し、その後、バリューアップを図った上で、売却し、
利益を機関投資家に配当するといった業務です。
私は、物件の購入から、保有期間中の不動産運営、バリューアップ、そして売却まで、
トータルで関わっていました。
それらの経験を活かし、起業後は、不動産会社の立場ではなく、中立的な立場で、
主に不動産投資や賃貸経営に関する講座、アドバイス、コンサルティングなどをおこなっていますが、
その中で、気づいたことがあります。
それは、巷には、不動産の購入に関する情報や書籍があふれているのですが、
売却に関する情報、書籍は、とても少なく、特に、不動産会社の人が以外が書いているものは、
ほとんど見かけないということなのです。
私は、実は、不動産は購入するよりよりも、売却するほうが難しいと思っていますので、
不動産オーナーは、購入時と同じか、購入時よりもっと勉強をした上で、ご自身の物件の
売却に取り掛かることをオススメします。
ですので、こちらでは、不動産の売却に関するイロハから、注意事項、具体的な事例などを
取り上げて行こうと思っていますので、よろしくお願いします。
なお、不動産売却は、一般的には、以下のような流れになります。
1.売却物件の資料・情報を整理する。
2.複数の仲介会社に査定してもらう。
3.担当営業に査定報告をしてもらう。
4.査定報告書の内容を吟味する。
(1)査定価格
(2)売出提案価格
(3)同様の物件の売却実績
(4)売却条件に該当する手持ち購入検討客のストック
(5)具体的な売却方法、売却活動・広告媒体 等
5.売却活動を依頼する仲介業者を選定する。
(1)媒介契約の種類を選択(専任か一般か。媒介なしか)
(2)媒介契約を締結
6.売却活動のチェックする
(1)販売図面(マイソク)、ネット掲載画面、レインズ登録、チラシ 等
(2)媒介業務の報告を定期的に受ける
7.購入申し込みが入る
(1)複数の場合は、買主を選択
(2)価格を含む諸条件の交渉
8.売買契約書の締結
(1)事前に重要事項説明書、付帯設備表、売買契約書の内容 を確認(瑕疵担保責任に注意)
(2)売買契約書締結(買主の融資特約に注意)
9.決済引き渡し
(1)残債務抹消の段取り
(2)登記必要書類
(3)鍵、引き渡すべき重要書類、設備等の説明書等の準備
(4)決済引き渡し
10.売買後の処理
(1)光熱費関係の名義変更、管理会社・賃借人に対する手続き
(2)確定申告 等
次回は、上記の流れについて、もう少し具体的にお伝えして行きますので、
ぜひ、参考にしてください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
星 龍一朗
