改正民法が賃貸業界に与える変化をどこよりも分かりやすく解説！

これまで、賃貸住宅の契約時にやり取りされる「敷金」は、明確な定義がありませんでした。今回の改正で「敷金」の定義が明確になりました。

“いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。”

ただ、これはこれまでの判例法理を明文化しただけで、一般的な賃貸ビジネスの現状をそのまま明文化したものです。管理会社のビジネスに大きな影響はないでしょう。

ただし、敷金の定義のほかに、敷金の返還時期、敷金の家賃などへの充当も明文化されたことには注意しましょう。

「（敷金の）返還時期は賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と明文化されました。つまり、オーナーに敷金返還の請求がなされた際は、改正民法に沿って、より厳密に判断される場合があります。

「退去したので、すぐに敷金を返還して欲しい」といった即時返還要求を入居者からされる可能性もあるのです。

契約書には「敷金は、明け渡し完了後〇日以内に返還する」と明確に規定し、即時返還への要求を避ける必要があります。

これまでの「退去時に原状回復費用を差し引いて返還する」といった書き方ではトラブルが生まれる可能性がありますので、注意しましょう。

また、敷金を家賃の代わりに充当することについては、賃借人から「家賃の変わりに敷金から引いて欲しい」などと言われても、明確に拒否できるようになりました。賃借人からそのような要望があったとオーナーに相談された場合も明確に拒否できることを伝えましょう。

改正民法では、賃料の減額を請求できる範囲が広がりました。

【改正前】

・滅失した場合のみ

【改正後】

・滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合

・滅失した場合だけではなく、使用が出来なくなった場合においても割合に応じて減額される

範囲が広がったとはいえ、具体的な減額割合について記載されていません。この点から、賃料から減額される金額の交渉には問題が残ります。

また、設備が壊れてからしばらく時間が経ってから報告があり、その間設備が壊れていたことが証明される場合は、「減額請求に応じるべきなのかな…？」などの心配するオーナーが出てくるかもしれません。

こうしたトラブルを避けるためにも、契約書には通知をおこなう義務について明記しておいた方が良いでしょう。もし設備修繕までに時間がかかる場合でも、家賃減額請求をされないために、管理会社の立場から、オーナーから丁寧な説明をするよう促すと良いでしょう。

改正民法では “賃借人は、通常損耗（経年劣化を含む）について原状回復する義務はなく、それ以外の損耗についても賃借人の責任ではないものについて原状回復する義務はない。” と新たに規定されました。

これにより、「これまで賃借人が負ってきた原状回復義務をオーナーが負うようになり、敷金の全額返金が義務となるのではないか」と懸念されるようになりました。

しかし「義務はない」という文言からも分かるように、これはあくまでも任意規定です。

原則が賃借人の責任ではない、とされただけであり、実際の運用面では、特約を定めることでこれまで通りの運用が可能になります。敷金の全額返金が義務化されたと勘違いされているオーナーには、特約をつけることでこれまで通り運用できることを伝えましょう。

なお、通常損耗分や経年劣化分を除いた部分においては、賃借人が原状回復義務を負います。

それでも、通常損耗分や経年劣化分とそれ以外が明確に区別されているわけではないので、賃借人とオーナーがそれぞれどこまで負担をするのか明らかにならなければ、トラブルを招きかねません。特約を設ける際には、通常摩耗分に関しても明確に、賃貸借契約書に記載しましょう。

改正前の賃貸借契約では、連帯保証人が責任を負う金額に上限はなく、連帯保証条項に上限金額となる極度額を定める必要はありませんでした。

改正民法では、極度額の定められていない保証契約は無効となります。

そのため、2020年4月1日以降の契約に関しては、賃貸借契約書に極度額の記載を明記する必要があります。つまり、契約書を新たに用意せず現行のものを使った場合は、連帯保証人は責任を負いません。改正民法が施行された後は、賃貸借契約書の連帯保証条項に負担する債務について、「極度額〇〇円の範囲内で保証する」旨を明記することになります。

極度額に関しては、具体的にいくらまで設定できるのかは定められていません。しかし、あまりに低額に設定してしまった場合には、仮に賃借人が抱えた債務が連帯保証人の極度額を超えてしまうことも考えられます。

法務省によると、改正前になされた契約についてはそのまま有効となるようです。更新時に賃貸人・賃借人・連帯保証人それぞれが署名捺印して、極度額を定めることになります。

ここで考えられるのが、契約の更新時に賃貸人・賃借人が署名捺印して、連帯保証人は署名捺印しないケースです。この場合、賃貸借契約についてはのみ改正民法が適用され、一方で、保証契約には適用されません。

改正民法で連帯保証のルールが大幅に変更されたことで、連帯保証契約の締結は以前よりも難しくなっています。金額明記されることで個人が連帯保証人となりたがらないことも想定されます。

管理会社にとっては契約をスムーズに進められなくなるかもしれません。家賃債務保証会社を利用する、といったことも考えましょう。