不動産経営をする場合、賃貸管理は管理業者に任せるべきか、それとも自分で管理するかは迷うところではないでしょうか。
管理はすべてオーナーがやることもできるのですが、現状としては管理会社を通すケースが多いようです。
実際に私が体験した内容をもとに、どのような管理体制にすべきか説明していきます。
オーナーがやるべきことを考えてみる
まずはすべて自分で対応する場合に、どのような仕事があるのか確認しておいてください。
日常の管理は家賃が振り込まれているか確認したり、直接入居者の所に出向き請求したりします。
日々の仕事は主にお金の管理で、収支管理やリフォーム費用の積みたてなどの計画もしておきましょう。
そして臨時で発生する仕事もあります。
例えば苦情や要望の対応です。物件が古いと様々な不具合が出て、その都度修理の依頼やリフォームを検討する必要があります。
また確定申告や固定資産税の支払いもあります。
特定の時期のみの作業となりますが、時間がかかる作業なので覚えておきたい部分です。
退去や入居は長いスパンで発生し、退去の立会いから修繕箇所の確認、敷金の清算、リフォーム、入居者の募集作業が必要です。
入居者の募集は、普段お付き合いしている不動産業者に電話すれば募集を開始してくれ、入居者が決まれば手続きを済ませるのみです。
自分で管理する場合のメリット・デメリット
不動産を自主管理する場合、管理手数料が発生しないため、世帯数が少ないアパートでは利益が出やすくなります。
管理費として入居者から徴収することはできますが、その費用を節約し家賃を安くすれば、入居者が早く決まるメリットがあります。
さらに直接入居者とコミュニケーションが取れ、入居者のニーズを満たすことができれば、家賃の滞納も減らせるでしょう。
デメリットは、入居者によっては少しのことでクレームをつけてきて対応に追われることや、その際の業者の手配も自分でやらなければならないということです。
その代わり、業者を自分で選べるので、リフォームや修繕にかかる費用を節約でき、直接目で見て対応がよい業者を選ぶことができます。
結局どちらにすべき？
私個人でいえば世帯数の少ないアパートを経営しているため、自分で管理してもそれほど手間ではありません。
できるだけ経費を減らし利益を増やしたいことから、自主管理を選択しています。
これが数十もの世帯ともなれば自分で管理するのは難しいため、管理会社を通し入居者への対応、小さな修繕などはお願いすると思います。
しかし、管理会社に一括で依頼してしまうと、入居者のニーズがわからず、自分が経営者である認識が薄れやすいことや、賃貸経営は入居者のニーズを満たすことが重要だということを忘れがちです。
実は管理業者経由で話を聞いてもわかりにくく、オーナー自身が入居率を上げる戦略をおこなおうという意識は少なくなってしまうように思います。
その一方で、賃貸経営が得意な管理業者とお付き合いできれば、一般の人ではわかりにくい営業のやり方を教えてくれたり、入居者を優先してくれたりするメリットもあります。
結局はオーナー自身が賃貸経営にどのくらい関われるかで変わり、兼業大家なら管理業者にお願いしたほうがよいでしょう。
経営も経験しながら細かい部分にもこだわりたい方は、自主管理が向いているといえます。
また、利回りがよくない物件で最初から管理業者に任せてしまうと、結局最終的に不動産を売却しなければならないこともあります。
すべてを任せてしまうと、賃貸経営はビジネスであることを忘れやすいため、そのことも頭に入れておきましょう。
