収益物件を売却するにあたって、少しでも高く売りたいのが売主の本音でしょう。そのためのひとつの方法として、土地と建物の内訳をどのようにすべきか考えていきたいと思います。
■建物の価格を合理的な範囲で大きく設定する
収益物件の土地と建物の内訳を計算する方法には、固定資産税評価額の比で按分する方法、土地価格や建物価格から算定する方法などがあります。こうした金額で建物と土地の金額を算出することでもかまいませんが、その金額で売主と買主が合意する必要はありません。
結局のところ、売主と買主が合意できる金額で設定すればよいのです。ただし、合理的な範囲内で金額を決める必要があります。
買主にとっては、建物の金額が大きいほうが減価償却費の合計が多く計上できることになるため有利となります。そこで、売主がそうした希望を聞きながら、税理士とともに合理的な範囲内で内訳を算出、買主と合意するようにすることが売却しやすくなるひとつの理由となりえるのです。
■売主が非課税事業者であることがポイント
買主にとっては建物の金額が大きいほうが有利となるわけですが、売主にとっては何か注意点はないのでしょうか。
もし皆さんが消費税の課税事業者でなければ建物と土地の価格の内訳がどうであろうと、売却後に得られる手取り収入には影響してこないため、買主の要望を聞きやすくなります。こうした内訳を合理的な範囲内で話し合い、金額を算出することが可能です。
ただし、皆さんが消費税の課税事業者の場合には、建物に消費税がかかることになるため、売却金額が同じでも建物金額が大きくなるほど消費税負担が大きくなるため、手取り収入が減ってしまうことになります。
そのため、課税事業者ではないことを確認したうえで、売却時の交渉手段として利用されるとよいでしょう。なお、土地と建物の価格の内訳は、売買契約書に記載することで、買主にとっては減価償却の根拠となりえます。そのため、売買契約書に記載することも忘れないようにしておきましょう。
