こんにちは(^^)/
FFP不動産コンサルティングの藤本です。
マイホームの無料査定
なんていう広告を良く目にします。
「査定価格」の位置付けって・・・
そもそも、「不動産の価格」には大きく２つのジャンルがあります。
公的価格・評価
実勢価格
出処の例としては、
行政主体（公）・・・公示価格・基準価格・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額・・・etc
裁判所（公）・・・不動産競売にかかる各価格・・・etc
不動産鑑定士（公・民）・・・不動産鑑定評価（公的価格・競売価格・ファンド案件デューデリ・・・etc）
不動産会社（民）・・・一般市場での実勢価格の算出（査定価格）
不動産会社が行う「査定価格」は実勢価格のジャンルです。
しかし、その査定価格は売却できる価格とは限りません。
なぜなら、中身を詳しく見ると大きく５つのプロセスを経ることが分かります。
売り希望価格
お客さん（売主）が売りたいと思う価格。
売却可能価格
不動産会社が算出した、売れるであろうと思う価格。
売出価格
売り希望価格や売却可能価格等を勘案して、実際に市場で売却活動を始める価格。
買い希望価格
お客さん（買主）が買いたいと思う価格。
取引価格
値引が有っても、無くても、実際に取引になった価格（売買契約書に記載した価格）。
「売却可能価格」と「取引価格」は、
大手の不動産会社であろうが、街の小さな不動産会社であろうが、
基本的には大きな差額は生じません。
強いて挙げれば、その不動産の「流通のさせ方（売り方）」がそれぞれ違う事はあっても、
「売却可能価格」と「取引価格」には影響しません。
つまり、その不動産が「市場で売れる価格」は最初から決まっているのです
これが「相場」です
売却可能価格＝相場 なのです。
不動産会社はみんな相場（売れる価格）が分かっています。
その上で査定価格を提案します。
不動産会社が行う「査定価格」は、売出価格を提案する事が一般的ですが、
お客さん（売主）の希望や、売却理由によっては、
どの辺りの価格を査定価格として提案しているのかを見極める必要が有ります。
それによって、売却可能価格との差がどの位かを認識しましょう
お客さん（売主）にとって、最も悲劇なのは、
売却可能価格を勘案せず、売り希望価格がそのまま査定価格になっている状態です。
これでは、他の本命物件を引き立たせるために、
比較対象の悪い事例に利用されてしまいます（業界では、アテ物件・回し物件、などと揶揄されます）。
挙句の果て、度重なる価格変更（値下げ）で、もはや鮮度は劣悪でサラシモノ状態
結果、買い手市場になるのは必然です。
甘いコトバやオイシイ見通しの誘い文句には注意しましょう
一方で、
売主さんも買主さんも、相場から見当違いの希望を押し通してしまうと、
不動産会社からは、いわゆる「売れない客」、「買えない客」と見られてしまい、
「後回しのお客様」にされてしまいますので、こちらも注意しましょう
ではでは