こんにちは(^^)/
お世話になっております。
FFP不動産コンサルティング(株)の藤本です。
今回は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」について♪
一般のお客様には聞いたことがないコトバという事も普通にあります。
法律的には、厳密に要件が決まっているのですが、
ここではざっくりと簡単に申し上げます。
まずはコトバの意味合いですが、
瑕疵＝問題点（例：物理的な問題点であれば雨漏り、シロアリ、構造体、地中埋設ゴミなどが典型例）
担保責任＝その問題点が存在したら責任を負う
（平成30年までの民法改正では対象となっています）
では、
売主さんがマイホームを売却しました。
瑕疵担保責任を負うとどうなるかですが、
例えば引き渡してから1～2ヶ月後に買主さんから「あっちが具合悪い」「こっちが壊れている」・・・
と言われ、売主さんが修理・補修してあげることになります。
取引が結了したのに、ビクビクしていなきゃいけないですよね。
このような事を防ぐためには、
売買契約書で取引の特約欄に「瑕疵担保責任を負わない（免責）」旨の記載をして契約できます。
そうすれば、言い方が適切ではありませんが、いわゆる「売りっぱなし」でOKです。
そのためには、売却活動を始める前に、
不動産会社の担当者と下打ち合わせをしておいて、
販売物件資料などに「瑕疵担保責任免責」と一言記載しておけば、
周りの仲介業者も意味が分かります。
従って、瑕疵担保責任は必ず負わなければいけないものではありません。
特約によって、瑕疵担保責任の条項を排除することも出来ます。
特に築年数の古い建物の売買の時にはそのようにすることが多いですね。
ただし、売主さんの注意点が２つあります。
１、
築年数にもよりますが、買主さんからすると購入をためらってしまう場合がある。
値引き交渉の理由にされてしまう。
２、
売主が本当は「知っていた瑕疵」を買主に告げないまま契約した場合には、
その部分についてはたとえ瑕疵担保責任を排除した特約があっても責任を負わなければなりません。
なぜなら、そういうズルは認めないとの判例があるからです。
では、どうやって判定するかですが、
基本的にはその瑕疵の内容が、客観的に状況からして売主が知らなかったはずはないとなれば負います。
いくら売主が「知らない！」と言い張っても無理でしょう。
不動産取引にかかわらず、世の中的に「そんなの知らない方が悪い」で解決させられる事もよくありますよね。
このような問題が長引けばそれだけ結果的に売主の負う傷は深くなるだけですから、
隠して告げずに売り逃げることは大きな損につながりますのでやめましょう。
裁判所も弁護士も仲介業者もそのような売主を守ってはくれません。
必ずバレます。
不動産の不具合箇所があれば、まずは、売却を依頼する不動産会社の担当者に正直に伝えましょう。
ではでは