住宅情報誌に掲載されている物件には、必ず容積率100％を表記しています。この容積率によって、その土地の上に建築できる建物の大きさも決まります。それだけではありません。周辺の容積率を調べれば、目の前の空き地に高層マンションができる可能性をつかむことができます。
容積率が高いということは、それだけ土地を有効活用できることを意味し、ひいては地価にも反映されます。
容積率指定の原則
容積率は、敷地面積に対する建物の床面積の割合について、上限を定めた建築基準法の規制値です。例えば敷地面積100平方メートルで、容積率100％なら、床面積100平方メートルを超える建物は建築できません。
この容積率は、都道府県の決定する都市計画に基づき、50％から1300％までの範囲で、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域といった用途区域ごとに指定されます。これを「指定容積率」と呼びます。
容積率の上乗せ規定
容積率は、前面道路が12ｍ未満の場合には、より厳しい規制を受ける場合があります。具体的には、以下の算式で計算した率が指定容積率を下回る場合には、その計算した率が適用されます。これを「基準容積率」と呼びます。
・住居系の用途地域では前面道路の幅×4/10
・商業系や工業系の用途地域では前面道路の幅×6/10
例えば、商業系のエリアで指定容積率300％、前面道路が4ｍの場合は、基準容積率（4×6/10＝240％）の方が下回るので、基準容積率が適用されます。
容積率の緩和
容積率は、土地の高度利用を促進する目的で、例外が認められる場合があります。主には以下のような事例です。
・マンションのエレベーター・廊下などの共有部分は床面積に含めない
・地階で一定要件を満たすもの（住居用の地階、天井が地面より1m以上低いこと）は、1/3を限度として床面積に含めない
・駐車場部分は、延べ床面積の5/1を限度として床面積に含めない
