前回は、どのタイミングで不動産を売却したら節税になるのか？（相続編）を書かせていただきました。
今回は、居住用不動産3,000万円控除 と 住宅ローン控除 の併用 について書きたいと思います！
居住用不動産の3,000万円控除（租税特別措置法35条）
これってそもそも、どんな制度が簡単に書きますね。
自宅（建物）とその敷地って一体になっていますが、
この一体となったマイホームを売却した場合の話です。
次のマイホームを購入するところまでは要件にしていませんが、
マイホームを売却した以上、次のマイホーム購入も視野には入る可能性がありますね。
↓ それでは・・・
例えば、もともとのマイホームが親から相続した先祖代々の土地にあるマイホームだった場合、
売却すると土地の金額が不明なのが普通ですから、その場合
①売却金額の5％（概算取得費っていいます）
②仲介手数料
ぐらいしか経費として引けません。
ということは、ほとんど利益です。
わかりにくいので、金額を当てはめてみますね。
■ケーススタディ
①売却金額：4,000万円（税込：土地建物合算）
②取得費：不明（∵先祖代々の土地）
③譲渡費用：仲介手数料のみ（＝売却金額×3% と仮定）
譲渡所得（要は売った時の儲け）：
4,000万円 ー（4,000万円×5％＋4,000万円×3％）
＝4,000万円 ー 320万円
＝3,680万円
譲渡税（長期：所得税15%＋住民税5%）：復興税は無視します
3,680万円 × 20％
＝736万円
↓ ってことは・・・
手残り：
4,000万円 ー 仲介手数料（4,000万円×3%：120万円）ー 736万円
＝ 3,144万円
・・・手残り78.6％（3,144万円／4,000万円）・・・
仮に・・・次のマイホームに4,000万円を投入したいのに手残り少ないじゃん・・・
なんてことになりますよね。
↓ そこで・・・
そこに住んでいたマイホームなんだから、優遇してあげないと困るよね。
ってことで、要件はかなりクリアしないといけませんが、優遇措置を設けています。
↓ それが・・・
居住用不動産の3,000万円控除 です！
↓ 上記例に当てはめると・・・
譲渡所得3,680万円 から 3,000万円を控除してくれます！
↓ ってことは・・・
3,000万円 × 20％ ＝ 600万円 の節税です！
使えるなら、絶対使いたい特例です！
次に、マイホームを売却した後に次のマイホームを購入する場合、
売却金額から仲介手数料などを控除した手残りでは、金額が不足したりすると
当然、住宅ローンを組みますよね。
そこで、登場するのが・・・
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）（租税特別措置法41条）
毎年の住宅ローン残高 × 1% の税額をまるまる控除してくれる優れものです！
ただし、毎年の上限（認定住宅の場合）50万円であり、10年間控除可能なので、
最大 50万円 × 10年 ＝500万円 が限度額になりますね。
居住用不動産3,000万円控除 と 住宅ローン控除 は併用可能か？
結論から言うと・・・
併用できません！
ご注意を！
↓ ということは・・・
どちらの制度を使う方が有利かを判定しないといけない！ ということになります！
最初に売却する旧マイホームで、どれだけ譲渡所得（儲け）が出るか？
次に購入する新マイホームのために、どれだけの住宅ローンを借りるのか？
これらを天秤にかける必要があります。
単純比較は難しいので、しっかりとシミュレーションしましょう！
難しければ、税理士に依頼しましょう！
3,000万円控除をダブルで取れないか？ など、売却前に仕込みをかけておけば
3,000万円控除の方が有利になるでしょうけど、それに気付けるか。。。
機会があれば、その話しもしてみたいと思います。
今回は、ここまでです！
両者は併用できませんので、要注意ですよ！
