そもそもオーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とはどのようなものなのでしょうか。これは、オーナーと賃貸借契約を締結した入居者が今もなお住んでいる状態で売りに出される物件で、業界内では”賃中”とも呼ばれます。オーナーチェンジ物件を購入した場合は、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。オーナーチェンジ物件の取引の場合は入居者の賃借権はそのまま引き継がれますので、入居者もそのまま引き継がれ、物件への居住を続けることになります。オーナーが変わるからといって、退去しなければならないということはありません。この場合、新たな購入者と入居者の間で賃貸借関係が継続されることから、購入者が引き継ぐべき義務があります。具体的には次のようなものです。①建物に入居させる②随時、建物の修繕を行う③退去時の敷金返金④所有者としての責任。④は例えば建物の破損などが原因で入居者が被害を受けた場合、管理会社などの占有者がいない又は占有者に過失が無ければ、その責任を所有者が直接的に背負うべきとするものです。ただし、建築業者などの手抜き工事が原因の場合など、他に責任を負うべき蓋然性を有する人が居る時は、所有者はその人に対して負担した債務（損害賠償など）の補償を求められる求償権を有します。
オーナーチェンジ物件の権利とは
オーナーチェンジ物件の義務については、先に紹介しました。その一方で、新しく物件を所有する者が引き継ぐ権利にはどのようなものがあるのでしょうか。大きく3つあります。①取得したその日以降の賃料債権②退去後に建物の返還を受ける③敷金の承継。つまり、前オーナーが受けていた権利をそのまま新しいオーナーが受けるということです。入居している側からすると、オーナーが変わっただけで、入居している間や退去する際に行わねばならない義務などに変化はないのです。変わるのは、振込先が新しいオーナー宛になるということでしょうか。オーナーが変わるだけの物件ということでオーナーチェンジ物件というのですね。
